【消费电子实验室-2014/12/26】今日上午在京发布的《中国住房发展报告（2014-2015）》对明年全国住房市场做出预测：一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，北上广深等城市限购政策有望在一年内全面退出。此外，未来商品房库存积压导致销售困难，一半以上的开发商将转行或在市场中消失。

　　今年住房市场进入自发调整期

　　《中国住房发展报告（2014-2015）》报告系由中国社科院财经战略研究院和城市与竞争力研究中心联合发布。

　　去年，中国住房市场经历了在疯狂方上涨中隐现调整的迹象，从今年第一季度开始进入调整状态，此后，住房投资投机全面退潮，楼市进入自发调整期。

　　2014年1-9月，中国商品住房销售面积为67669万平方米，同比下降10.3%，商品房销售额为40516亿元，同比下降10.8%，销售量与销售额均出现较大负增长。到2014年9月，房价环比下降的城市急增至69个。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，这种调整既有经济增速放缓、全面深化改革与国际大背景的因素，也与保障房建设改变供需状况有很大关系。

　　从2008年到2013年，全国保障房建设达到1400万套，惠及3000万家庭、1.2亿人口，截至2014年9月底，已累计解决4000多万户城镇家庭的住房困难。

　　北上广深限购有望1年内放开

　　报告认为，一二线城市房价明年将继续下滑，住房投资全面退热，单靠刚性需求或改善型需求难以消化已有商品库存、支持房价上涨。另一方面，住房限购或将全面放开。

　　目前，仍然有北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚的坚守住房限购政策，倪鹏飞则认为，随着房地产市场不景气，以及调控政策的大方向向支持住房消费转变，五城市这一政策有望在一年内全面放开，此后，住房市场“供不应求”的假设难以立足，房价只涨不跌的神话将完全破灭。

　　值得一提的是，报告预测，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失，随着相对过剩时代的来临，商品住房销售困难，无需再进行大规模开发。房地产市场将进入真正意义上的寡头时代。

　　住房市场的观望情绪也将带来租房市场的繁荣，报告预测，由购转租的需求量增加将会导致租赁市场开始活跃，同时，城市化进程推进吸引大量农村人口和外来人口，城中村和棚户区的改造又使得租赁住房市场逐步萎缩，客观上将会导致住房租赁价格的继续攀升。

　　警惕潜在性供给严重过剩

　　报告提醒，目前的年均住宅竣工和施工面积远远高于需求，未来如果仍然保持这一增长水平，住房将存在严重的潜在过剩。

　　“2011至2013年，全国住房的年均竣工面积一直保持在20亿平方米左右，2013年施工面积得益于连续高速增长更是达到了60亿平方米，而每年住房总增长加上拆迁重置的需求最大只有12亿平方米。我现在要强调的是，潜在的供给过剩问题非常严重。”倪鹏飞如是说。

　　具体来讲，根据预测，目前一二线城市的住宅相对过剩，但仍然有增长的余地。至于三、四线城市，已经达到了“绝对过剩、长期过剩”的阶段。

　　今年以来，住房市场一个显著的特点是，住房价格在上升，销售量却在下跌。报告指出，目前中国的住房风险不在销售环节，而是在开发环节。销售不当、资金紧张、融资高成本，使开发企业面临资金链断裂和违约风险加大。

　　对于未来住房政策的走向，报告建议，应该取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用。针对不同城市，也应该实行中央指导、各城市差别调控的办法。

　　没有完善的制度体系，市场不仅无法完成自发调节任务，还可能使问题更加尖锐，报告认为，告别住房短缺时代，改革并完善住房市场制度已经具备必要条件。对此，报告特别建议对住房金融制度进行完善，即由中央政府新建或改造国家开发银行，建立住房发展银行，改革公积金制度、完善住房租赁制度等。